EIENDOMSMARKEDET

Transaksjonsmarkedet

Transaksjonsmarkedet har gjennom året vært noe avventende blant annet grunnet relativt høye swaprenter. Rentene har stabilisert seg noe, og er beliggende i overkant av 4,0 %, samtidig som det registreres høy aktivitet i markedet mot slutten av året. Det er imidlertid en risiko for at flere av de pågående transaksjonene fullføres i 2026. Ved inngangen til desember var det registrert transaksjoner for nærmere 55 milliarder kroner. Volumet ligger noe lavere enn i fjor, men med potensial for en meget sterk avslutning på året dersom flere pågående prosesser fullføres mot årsskiftet, og det forventes at samlet transaksjonsvolum kan ende nord for 80 milliarder.

Yieldgapet har lenge ligget under det historiske snitt. Dette bidrar til et mer avventede og selektivt marked. Tilgangen på finansiering er imidlertid god for aktører med stabile kontantstrømmer, solide leietakere og attraktive beliggenheter. Bankene rapporter om økt utlånsvilje, sterkere konkurranse og ambisjoner om vekst. Prosjekter med høy risiko eller brune bygg møter imidlertid større motstand gjennom høyere egenkapitalkrav.

Markedet domineres fortsatt av egenkapitalsterke aktører og institusjonelle investorer. Bolig har vært det klart største segmentet i år, drevet av blant annet større porteføljekjøp. Logistikk har et moderat transaksjonsvolum, men bred investorinteresse, mens kontoreiendom er under tidligere års nivåer, med størst aktivitet i CBD. Retail derimot utgjør tilnærmet like stor andel av det samlede transaksjonsvolumet som i fjor. Utviklingen reflekterer et marked der investorer i økende grad søker seg til Value-Add eiendommer og eiendom med sentrale beliggenheter.

Kontormarkedet

Til tross for moderat etterspørsel har leieprisene fortsatt å stige, særlig i sentrale beliggenheter. Dette skyldes i hovedsak høye byggekostnader og høy etterspørsel etter moderne, energieffektive bygg. Leieprisveksten er størst i toppsegmentet, hvor konkurransen om de mest attraktive lokalene fortsatt er høy. Utenfor sentrum er utviklingen mer varierende, og leienivåene drives i større grad av forskjeller i standard mellom bygg.

Kontormarkedet i Oslo preges av lavere signeringsaktivitet og økende ledighet. Etterspørselen har vært dempet gjennom året, og kontor-ledigheten har økt til rundt 7,5 prosent, med oppgang på tvers av de ulike delmarkedene. Sysselsettingsveksten i Oslo-regionen har vært svak, men det er tegn til en viss bedring i kontoryrkene, og sammen med forventet vekst i øvrige sektorer kan det bidra til økt etterspørsel i 2026. Selv med en viss bedring, er tilbudet i markedet høyt, og leietakere har mange alternativer å velge mellom.

 Nybyggingen er fortsatt lav, med få bekreftede prosjekter for 2026 og 2027. Dette legger grunnlag for at ledigheten gradvis kan stabilisere seg gjennom 2026, forutsatt en moderat sysselsettingsvekst. Leieprisveksten ventes å være lav i perifere områder, mens også veksten på sentrale beliggenheter antas å avta.

Logistikkmarkedet 

Lager- og logistikkmarkedet har tatt seg opp gjennom 2025 etter et svakt 2024. Signeringsvolumene ligger nå over fjorårets nivå, og etterspørselen ventes å ta seg opp ytterligere. Den økte aktiviteten tilsier at veksten gradvis kan ta seg opp i løpet av 2026, særlig i de mest etterspurte områdene i og rundt Oslo, blant annet grunnet mangel på tomter.

Leieprisene har i hovedsak beveget seg sidelengs, men med et kraftig oppsving siste kvartal. Dette henføres til lave volumer kombinert med enkelte spesialbygg som trekker gjennomsnittsleien kraftig opp. Det forventes derfor at leien vil falle noe tilbake igjen de neste kvartalene.

Mangel på tomter med betydelig utbyggingspotensial i kombinasjon med høye bygge- og finansieringskostnader som gjør at leieprisene overstiger dagens markedsnivå og holder nybyggingsaktiviteten nede. De prosjektene som faktisk realiseres, kan imidlertid bidra til å løfte toppleien i utvalgte markeder.

Ledigheten på Østlandet har stabilisert seg rundt 5,3 prosent, og ventes å falle svakt gjennom 2026, drevet av begrenset tilførsel og gradvis høyere etterspørsel.

I transaksjonsmarkedet er likviditeten god, med interesse fra både norske og internasjonale investorer. Utviklingen i yielden for prime logistikk er uendret og ligger fortsatt på 5,5 prosent. Selv om segmentet utgjør en mindre andel av totalvolumet enn tidligere, fremstår logistikk fortsatt som et attraktivt segment gitt stabile kontantstrømmer, lav strukturell ledighetsrisiko og et robust etterspørselsgrunnlag.

RETAILMARKEDET

Utviklingen i handelssektoren er todelt. De mest sentrale lokasjonene opplever god etterspørsel og høye leienivåer, mens mer perifere lokasjoner opplever konkurranse fra netthandel og større kjøpesentre. Retailsegmentet fremstår likevel mer robust enn tidligere, med bedret lønnsomhet hos leietakere og potensielt høyere etterspørsel også i 2026.

Retailmarkedet har hatt en positiv utvikling i 2025, drevet av økt konsum og bedret kjøpekraft i husholdningene. Kjøpesentrene opplever omsetningsvekst, og besøkstallene har tatt seg opp, med sterk vekst innen servering, hus og hjem. Selv om konsumet øker, indikerer en stigende sparerate at en del av inntektsveksten fortsatt går til oppbygging av bufferkontoer. Utsiktene er likevel bedret inn i 2026, ettersom lavere inflasjon, forventninger om gradvis lavere rente og stabile arbeidsmarkedsforhold legger til rette for videre vekst i private husholdningers konsum.

BOLIGMARKEDET

Boligsegmentet har etablert seg som ett av de største segmentene i transaksjonsmarkedet i 2025. Flere større porteføljekjøp fra institusjonelle og kapitalsterke investorer viser at sektoren oppfattes som attraktiv. God tilgang på finansiering har bidratt til å opprettholde aktiviteten blant profesjonelle aktører, selv om høye finansieringskostnader fortsatt begrenser lønnsomheten i nye boligprosjekter.

Utleiemarkedet er stramt og preget av lav ledighet og sterk leieprisvekst. Endringer i skatteregimet har gjort boligutleie mindre attraktivt, noe som har medført at private har solgt sine sekundærboliger. Samtidig har eiendomsbesittere benyttet mulighetene ved borettslagsmodellen til å seksjonere og «slakte» bygårder. Sammen med lav boligbygging, høy befolkningsvekst og høyere renter, har dette redusert tilbudet og således bidratt til et markant press i utleiemarkedet. Leieprisene har steget mest i de sentrale bydeler, hvor veksten de siste tolv månedene har ligget mellom 5,0 og 7,5 prosent.

Boligprisene har utviklet seg moderat gjennom året, men høye renteutgifter gjør det fortsatt dyrere å eie enn å leie, målt i løpende boutgifter. Lav boligbygging, drevet av høye byggekostnader, lange reguleringsprosesser og økte finansieringskostnader, har ytterligere redusert tilbudssiden. Med forventninger om gradvis lavere rente, fortsatt sterk lønnsvekst og vedvarende lav boligbygging, ligger prisutviklingen an til å fortsette oppover de kommende årene. Imidlertid har det store antallet utleieboliger som er lagt ut for salg i Oslo bidratt til økt tilbud, noe som har dempet prisveksten. Det er fortsatt mange utleieboliger som forventes å komme på markedet, og dette vil sannsynligvis bidra til lavere prisvekst i året som kommer.

Makroøkonomi

Utviklingen i norsk økonomi har den siste tiden vært noe svakere enn det Norges Bank tidligere la til grunn. Samtidig har arbeidsledigheten vist tegn til økning både målt ved NAV og AKU, og selv om antallet ledige stillinger er historisk høyt, peker trenden nå nedover. Ifølge Norges Banks regionale nettverk er tilgangen på arbeidskraft blitt noe bedre, noe som indikerer lavere ressursutnyttelse i deler av fastlandsøkonomien, særlig innen industri, oljeleverandørvirksomhet og deler av tjenestesektoren.

BNP-veksten var svakere i tredje kvartal, og produksjonsveksten i olje- og leverandørindustrien ventes å avta videre etter hvert som effektene av oljeskattepakken fases ut. Samtidig viser husholdningsrettede næringer økende aktivitet, støttet av bedret kjøpekraft og lavere inflasjon. Dette peker mot et mer balansert forhold mellom tilbud og etterspørsel og redusert innenlands prispress.

Som grafen til høyre viser, har konsumprisindeksen vært relativt stabil det siste året. I november falt både KPI og KPI-JAE til 3,0 prosent. Den underliggende prisveksten, drevet av norskproduserte varer og tjenester, er fortsatt relativt høy, men nærmer seg gradvis nivåer som er mer forenlige med inflasjonsmålet. BNP-veksten anslås til om lag 0,4 prosent i inneværende kvartal, med utsikter til en noe svakere utvikling mot 2026. Til tross for økte forventninger om rentekutt i markedet, ventes Norges Bank å føre en avventende pengepolitikk, der videre beslutninger vil avhenge av utviklingen i arbeidsmarkedet og hvor raskt den underliggende inflasjonen avtar.  

Arbeidsmarkedet 

Arbeidsmarkedet viser tegn til en svak økning i ledigheten, samtidig som aktivitetsnivået fortsatt er relativt høyt. NAVs sesongjusterte tall for november viser at andelen helt ledige har økt til 2,2 prosent av arbeidsstyrken, mens ledigheten målt ved AKU har steget gjennom året og stabilisert seg rundt 4,7 prosent. Avviket mellom de to målingene skyldes trolig en vedvarende mismatch mellom etterspurt og tilgjengelig kompetanse, snarere enn lavere etterspørsel etter arbeidskraft. Antallet utlyste stillinger er fortsatt høyt, opp ca. 8 prosent på årsbasis, men trenden peker nå nedover. Undersøkelser fra NHOs medlemsbedrifter og Norges Banks regionale nettverk viser en klar overvekt av virksomheter som forventer nedbemanning fremfor økt bemanning det kommende halvåret.

Rentemarkedet

Norges Bank besluttet å redusere styringsrenten med 25 bps både i juni og september slik at styringsrenten nå er på 4,0 prosent. Noe svakere makroøkonomiske nøkkeltall og sysselsettingsutsikter har bidratt til at Norges Bank har signalisert ytterligere rentenedgang. Rentebanen tilsier to nye kutt i løpet av 2026. Rentebanen er således relativt uendret fra tidligere år, og det forventes en gradvis normalisering av renten de kommende årene. Avhengig av den økonomiske utviklingen er utfallsrommet i hovedsak ett eller to rentekutt. De lange rentene har holdt seg relativt stabile den siste tiden, med både fem og tiårs swap på rundt 4 prosent. Videre utvikling vil i stor grad avhenge av inflasjonsutviklingen og internasjonale renteimpulser.