Eiendomsmarkedet

Transaksjonsmarkedet

I 2024 endte vi på et totalt transaksjonsvolum for året i nivå NOK 80 milliarder kroner. Dette ble en markant bedring fra året før, som anses som et av de dårligste årene for transaksjonsmarkedet. For første kvartal 2025 har vi registrert et transaksjonsvolum på ca. NOK 11,5 milliarder kroner. Dette er betydelig under første kvartal for fjoråret, der vi registrerte et volum på NOK 23 milliarder. Volumet ble imidlertid drevet opp av salget av Entra sin eiendomsportefølje i Trondheim til EC Dahls Eiendom til NOK 6,45 milliarder. For 2025 har vi en prognose på et totalt transaksjonsvolum på NOK 90 milliarder kroner, som er omtrent likt 10-års gjennomsnittet.

Likviditeten i transaksjonsmarkedet tok seg kraftig opp i siste kvartal av 2024, men ble igjen preget av usikkerhet knyttet til fremtidige rentekutt mot slutten av året. I starten av 2025 er makroøkonomisk og geopolitisk uro gjeldende i enda større grad. De siste inflasjonstallene førte også til at Norges Bank besluttet å utsette det tidligere forventede rentekuttet i slutten av mars. Dette, i kombinasjon med usikkerhet rundt utviklingen av tollsatser mot Norge fra USA og EU, som kan føre til høyere inflasjon, skaper usikkerhet i transaksjonsmarkedet fremover. På den annen side virker det som at investorer har funnet tilbake til et mer optimistisk syn på markedet. Det er fremdeles mye kapital som søker riktig objekt dersom finansiering faller på plass. I tillegg kan det argumenteres for at eiendom blir mer attraktivt for investorer når det er stor uro i de globale aksjemarkedene.

I første kvartal har det vært langt færre store transaksjoner enn det var gjennom fjoråret. Av de større transaksjonene kan vi trekke frem Capman sitt kjøp av 28 hotelleiendommer, hvorav 8 var norske, gjennom kjøpet av Midstar Fastigheter. Dette var den største hotelltransaksjonen i Norden noensinne. Videre har KLP kjøpt Ulven Boligutleie for NOK 1,015 milliarder kroner. Med disse store transaksjonene som dominerer første kvartal ser vi at det er bolig og hotell som foreløpig leder an for transaksjonsvolumet. Vi ser også at kontor som normalt, fremdeles har en betydelig andel av samlet volum.

Kontormarkedet

Samlet sett står kontorleiemarkedet i Oslo en noe usikker fremtid i møte. Økende ledighet, en bølge av ny kontortilførsel og usikre økonomiske utsikter skaper utfordringer for både utleiere og leietakere. Markedet vil trolig være preget av økt konkurranse, fleksible leieavtaler og større krav til kvalitet og beliggenhet for å tiltrekke seg leietakere i tiden som kommer.

Kontorledigheten i Oslo er økende og er nå på 7,3 prosent for Oslo som helhet. Lavest er den i Bjørvika med om lag 2 prosent, og høyest på Bryn/Helsfyr, hvor ledigheten ligger på rundt 14 prosent. Kontorledigheten i Oslo har steget jevnt siden slutten av 2024, hvilket er i tråd med forventningene grunnet flere ferdigstillinger av nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Imidlertid er det også mange ledige, mindre lokaler som bidrar til å trekke den samlede ledigheten oppover.

Ifølge tall fra Arealstatistikk ble det signert 195 430 kvadratmeter i fjerde kvartal 2024, fordelt på 242 kontrakter. Dette viser en nedgang i antall kvadratmeter på 23 prosent, fordelt på 260 kontrakter i fjerde kvartal 2023. Videre var to-kvartalers glidende gjennomsnittlig leiepris ned -1 %. Geografisk vektet gjennomsnittlig leiepris viste derimot en stigning på 3 % for fjerde kvartal 2024.

Det er fremdeles forventninger om noe økonomisk vekst i Norge i løpet av 2025, hvilket vil kunne bidra i positiv retning for kontormarkedet. På den annen side trekker lav sysselsettingsvekst og en økning i areal i motsatt retning. Det vil bli spesielt utfordrende for gårdeiere som leier ut mindre lokaler, da det rapporteres om en rekordstor mengde små og mellomstore ledige lokaler.

Leieprisene har hittil vist en moderat vekst, og vi ser noe usikkerhet knyttet til videre prisutvikling for Oslo som en helhet. Dersom den makroøkonomiske situasjonen forverres og spesielt hvis sysselsettingen forblir svak vil leieprisene mest sannsynlig forholde seg relativt flate. Det er fremdeles etterspørsel etter de mest sentrale områdene, slik at disse vil lede an en eventuell leieprisvekst. I kontrast til de sentrale områdene, forventes det at leieprisveksten i områder utenfor sentrum slik som Bryn-Helsfyr og Fornebu vil være mer moderat.

Logistikkmarkedet 

Leieprisen for de mest attraktive lager- og logistikkarealene falt noe tilbake siste halvår 2024, men var i gjennomsnitt på 2 000 NOK/m² i 2024, opp 2,3 prosent fra 2023. Leieprisene for lager- og logistikk som helhet trekkes imidlertid opp av en kraftig prisvekst på de lokalene som ligger i det lavere prissjiktet.  

Lager og logistikk, industri og kombinasjonseiendommene sto for rett i underkant av 25 prosent av det totale transaksjonsvolumet i 2024, noe som summerer seg opp til omtrent 18 milliarder kroner. I første kvartal utgjør segmentet en betydelig lavere andel av totalt transaksjonsvolum med ca. 16 prosent.

Leieprisveksten i lager- og logistikkmarkedet har flatet noe ut sammenlignet med tidligere år. Det er også forventet begrenset nybyggaktivitet i sektoren, da dagens høye byggekostnader krever høye leiepriser for lager- og logistikkbygg. Denne utviklingen forventes å vedvare i en periode, i takt med svak økonomisk vekst og lavt konsum. På lengre sikt forventes imidlertid en rask oppgang i markedet når den økonomiske veksten tiltar, lønnsnivået øker og varekonsumet styrkes. I tillegg vil en begrenset tilførsel av nye lagerarealer forsterke denne effekten, ettersom tilbudssiden vil ligge etter etterspørselen som følge av lav nybyggaktivitet.

Retailmarkedet

Kjøpesenter

Ifølge tall fra Norsk kjøpesenterindeks gikk omsetningen i kjøpesentrene marginalt ned med 0,4 prosent i februar. Denne nedgangen forklares med at det var én handledag mindre i februar 2025 enn i 2024. Videre hadde serveringssteder og spesialbutikker en svak positiv utvikling i februar. I januar og februar samlet er omsetningen for kjøpesentrene 2,5 prosent høyere enn samme periode i fjor. Korrigert for areal og handledager har omsetningen økt med 4,3 prosent.

Det ble i 2024 omsatt kjøpesentereiendom for om lag 3,5 milliarder kroner. Den største transaksjonen ble gjennomført av Scala Eiendom da det i september ble kjent at de hadde kjøpt Trekanten senter i Asker fra Citycon for 1,325 milliarder kroner. Hittil i år har vi registrert én kjøpesentertransaksjon. Sjøsiden senter og Sortland storsenter ble solgt i februar for rett i underkant av 500 millioner kroner.

Detaljhandel 

Husholdningene var avventende til å øke forbruket gjennom 2024, til tross for en økning i kjøpekraften. Fremover forventes det at husholdningene øker forbruket etter hvert som den økonomiske veksten er ventet å ta seg opp og vi kommer nærmere rentekutt. På den annen side vil denne økningen kunne ta noe tid, da det fremdeles er mye usikkerhet i markedet knyttet til den geopolitiske situasjonen og større usikkerhet rundt et eventuelt rentekutt.

Handelseiendom stod for omtrent 5 prosent av det totale transaksjonsmarkedet i 2024. Ser man handel- og kjøpesenterkategoriene under ett sto de imidlertid for om lag 10 prosent av totalvolumet. Dette har økt i årets første kvartal, der vi ser at kjøpesenter og handel samlet sett står for rett i underkant av 14 % prosent av transaksjonsvolumet.

Ifølge varehandelsindeksen til SSB var tolvmåneders endringen i detaljhandelen unntatt salg av motorvogn -4,9 prosent i januar 2025. tremåneders endringen var -0,5 prosent.

Makroøkonomi

• De siste to årene har den økonomiske veksten i Norge vært beskjeden. Høy inflasjon og tilhørende renteøkninger har bidratt til å dempe aktiviteten i norsk økonomi.
• Handelskonflikter vil svekke den samlede verdiskapingen i verden fremover, men ifølge SSB vil dette likevel ikke hindre videre vekst.
• På tross av økte handelsspenninger, høyere tollsatser og en mer fragmentert global handel, venter SSB at fortsatt høy reallønnsvekst, lavere renter og økt offentlig etterspørsel vil løfte aktiviteten i norsk økonomi de kommende årene.
• Veksten i BNP Fastlands-Norge ventes å ta seg opp fra 0,6 prosent i 2024 til drøyt 1 prosent i år og videre til rundt 2 prosent fra og med 2026.

Arbeidsmarkedet 

• Tall fra SSB viser en vekst i gjennomsnittlig påløpt årslønn på 5,6 prosent fra 2023 til 2024, som ga en økning i reallønn på 2,4 prosent i samme periode.
• Reallønnsveksten var den høyeste siden 2012. God lønnsomhet i industrien vil kunne bidra til fortsatt høy reallønnsvekst.
• Arbeidsledigheten, målt ved Arbeidskraftundersøkelsen (AKU), steg fra et lavt nivå i 2022 på 3,2 prosent til 4,0 prosent mot slutten av 2024. Dette nivået er omtrent det samme som gjennomsnittet for 2010-tallet.
• Ifølge trendtallene fra AKU falt ledigheten ytterligere til 3,9 prosent i januar 2025.

KPI

• Prisveksten målt ved konsumprisindeksen (KPI) var historisk høy i 2022 og 2023, men falt markant i 2024. Årsveksten i KPI endte på 3,1 prosent i 2024, ned fra 5,5 prosent året før.
• Prisstigningen målt med KPI-JAE ble 3,7 prosent i 2024, ned fra 6,2 prosent i 2023. Samlet sett har prisveksten de siste årene vært historisk høy, og vi må tilbake til 1980-tallet for å finne tilsvarende årsvekst i KPI.
• Etter en periode med avtagende prisvekst overrasket KPI med en årsvekst på 3,6 prosent fra februar 2024 til februar 2025, en oppgang på 1,3 prosentpoeng fra januar 2025.
• Markant nominell lønnsvekst, de siste årenes kronesvekkelse og økt prisvekst internasjonalt bidrar til at inflasjonen trolig blir liggende litt over inflasjonsmålet på 2 prosent også i årene fremover.

Rentemarkedet

• Siden desember 2023 har styringsrenten vært 4,5 prosent, den høyeste siden desember 2008. På siste rentemøte uttrykte Norges Bank at styringsrenten trolig skulle settes ned i mars i år, men grunnet tiltagende prisvekst etter nyttår ble rentenedsettelsen utsatt.
• Usikkerheten vi nå ser med handelskonflikter og en mer spent sikkerhetssituasjon har normalt svekket små valutaer som den norske kronen. Høy prisvekst har imidlertid bidratt til at markedet nå priser inn høyere renter. Dette sammen med blant annet lavere vekstforventninger, og redusert etterspørsel etter dollar, har bidratt til å styrke kronen.
• Det forventes nå færre rentekutt enn tidligere, men SSB har i sin renteprognose estimert to rentekutt i år og tre kutt neste år. Styringsrenten vil i så fall komme ned i 3,25 prosent i 2026.
• Den 5-årige swap renten har svingt mellom 3,88 og 4,25 prosent gjennom årets første kvartal, noe som reflekterer en marginal økning fra fjerde kvartal. Økningen er blant annet drevet av forventninger om færre rentekutt enn tidligere antatt.