Eiendomsmarkedet

Transaksjonsmarkedet

Med fallende inflasjon, en arbeidsledighet som holder seg stabilt lav, forventning om fremtidig reallønnsvekst og rentekutt fra 2025, så vi antydninger til at risikoen forbundet med eiendom kom noe ned gjennom fjoråret. Kjøper og selgers prisforventning kom nærmere hverandre etter hvert som kredittpåslagene ble redusert, og de forventede rentekuttene nærmet seg. Mot slutten av fjorårets siste kvartal ble det allikevel knyttet større usikkerhet til nettopp fremtidige rentekutt og hyppigheten av disse, noe som har resultert i, nok en gang, høyere markedsrenter. Fremover blir det, som vi er godt vant til nå om dagen, fortsatt knyttet stor spenning til rentenivået og faktorene som spiller inn på dette.

For 2024 har vi registrert et transaksjonsvolum på NOK 76 milliarder kroner. Dette er fortsatt under gjennomsnittet for de siste ti årene, men viser en klar bedring i transaksjonsmarkedet fra bunnåret 2023. Selv om transaksjonsmarkedet fortsatt er preget av relativt få, men store transaksjoner, kan utviklingen i årets siste kvartal tyde på at likviditeten begynner å komme tilbake til markedet, med flere, men i gjennomsnitt mindre transaksjoner. Av de større transaksjonene dette kvartalet kan vi trekke frem Malling sitt kjøp av Selmer-porteføljen, bestående av 15 eiendommer i Stor-Oslo regionen, salget av en industrieiendom i Dusavik i Stavanger på NOK 1 milliard, og et par større hotelltransaksjoner i Tromsø og Bergen. Det er kontor- og lager-, logistikk- og industrisegmentet som leder an for transaksjonsvolumet, men vi observerer også, spesielt i årets andre halvår, at hotelleiendom står for en økende andel av transaksjonsvolumet.

Kontormarkedet

Kontorledigheten holder seg stabil på 6,9 prosent for Oslo som helhet. Lavest er den i sentrum med om lag 5 prosent, og høyest på Bryn/Helsfyr og Fornebu, hvor ledigheten ligger på rundt 12 prosent. Ledigheten er forventet å øke noe fremover etter hvert som flere ferdigstillelser av nybygg og rehabiliteringsprosjekter nærmer seg i tid, og etter hvert blir inkludert i tellingen. Samtidig er det i 2025 igjen forventinger om økonomisk vekst i Norge etter en toårsperiode med tilnærmet nullvekst. Dette kan bidra med drahjelp i et kontormarked som har utviklet seg relativt flatt gjennom 2024, både ledighets- og leieprismessig.

Tall fra Arealstatistikk viser at signeringsvolumet målt i kvadratmeter for kontor i Oslo var 664 210 m² i 2024. Dette er en nedgang på 24 prosent fra 2023 drevet av lavere gjennomsnittsstørrelser på de utleide arealene, da signeringsvolumet målt i antall kontrakter (832) er svakt opp 4 prosent fra 2023 (797).

Kontorleiene i Oslo har i gjennomsnitt steget med 3,6 prosent siden 2023, ifølge tall fra Arealstatistikk. For kontorlokaler i CBD var stigningen i snitt noe høyere enn byen samlet, med en leieprisvekst på 5,5 prosent, etter et 2023 som viste en vekst på hele 18 prosent. Den største leieprisveksten har derimot vært på Bryn-Helsfyr, hvor økningen fra 2023 var på 12,3 prosent i snitt. Utviklingen bekrefter tidligere antagelser om at flere og flere bedrifter søker seg til Bryn-Helsfyr for å oppnå nybyggstandard til lavere leier sammenlignet med sentrumskjernen, deriblant mange offentlige aktører.

Utviklingen viser seg også i signeringsvolumet, med en bratt stigning i antall signerte kvadratmeter, spesielt siden 2021. For 2024 viser tallene at signeringsvolumet var 46 prosent høyere enn det historiske snittet i perioden 2015 til 2023.

Logistikkmarkedet 

Lager og logistikk, industri og kombinasjonseiendommene sto for rett i underkant av 25 prosent av det totale transaksjonsvolumet i året som gikk, noe som summerer seg opp til omtrent 18 milliarder kroner.

Tall fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittlig leie for lagerlokaler i Stor-Oslo steg med 6 prosent fra 2023, til 1 370 NOK/m². Leieprisveksten for lagerlokaler fortsetter dermed den sterke utviklingen vi har observert siden 2020, med årlig vekst fra 5 til 10 prosent. Leieprisene for de mest attraktive lagerlokalene var i gjennomsnitt på 2 000 NOK/m² i 2024. Dette er en stigning på 2 prosent fra året før, og bekrefter utviklingen vi så gjennom fjoråret med leiepriser opp mot og over dette nivået.

Denne utviklingen tror vi fortsetter nå som de mest attraktive lager- og logistikkområdene nærmest Oslo mer eller mindre er fylt opp. Begrenset tilbudsside vil i disse områdene drive leienivåene videre oppover. De mindre sentrale områdene, og områdene med et betydelig varelager av ubebygde tomter, vil også kunne oppleve leieprisvekst, drevet av det høye nivået på byggekostnadene. Gitt dagens arealetterspørsel er det mye som tyder på fortsatt leieprisvekst også i disse områdene.

Retailmarkedet

Kjøpesenter

Omsetningsmessig økte omsetningen i kjøpesentrene, korrigert for arealendringer, med 3,2 prosent i 2024, ifølge Kvarud analyse. Den største bidragsyteren til veksten kom fra service- og tjenesteytingsbransjen, som økte med 6,5 prosent, etterfulgt av spesialbutikkene som opplevde en vekst på 5,2 prosent. Omsetningsveksten var størst i Troms, Nordland og Finnmark, med arealkorrigert omsetningsvekst på henholdsvis 6,5, 5,0 og 4,7 prosent fra 2023.

Det ble i 2024 omsatt kjøpesentereiendom for om lag 3,5 milliarder kroner. Den største transaksjonen ble gjennomført av Scala Eiendom da det i september ble kjent at de hadde kjøpt Trekanten senter i Asker fra Citycon for 1,325 milliarder kroner.

Detaljhandel 

Handelseiendom sto for omtrent 5 prosent av det totale transaksjonsmarkedet i 2024. Ser man handels- og kjøpesenterkategorien under ett sto de imidlertid for om lag 10 prosent av totalvolumet.

Ifølge varehandelsindeksen til SSB var tolvmånedersveksten i detaljhandelen unntatt salg av motorvogn 4,5 prosent og 4,0 prosent i henholdsvis oktober og november. Årsveksten (per november) var på 3,25 prosent mot 1,87 prosent i 2023 og 3,07 prosent i 2022.

Med forventning om fremtidig reallønnsvekst i kombinasjon med rentenedsettelser, ligger det til rette for at omsetningen i detaljvarehandelen skal fortsette å ta seg opp fremover. Reallønnsvekst og forventinger om økning i privat konsum vil kunne bidra til økt omsetning og attraktivitet for handels- og tjenestenæringen, som vil kunne legge press på leienivåene også for handelseiendom.

Makroøkonomi

• Norsk økonomi viser svak vekst etter en periode med relativt flat utvikling i BNP Fastlands-Norge siden 2022.
• Fremover er det ventet at fallende inflasjon, reallønnsvekst, lavere renter, økt konsum, samt investeringer spesielt i det offentlige vil trekke opp aktiviteten i økonomien.
• SSB estimerer BNP Fastlands-Norge til 0,9 prosent i 2024, før den stiger til 1,8 prosent i 2025 og 2,3 prosent i 2026, som de anser som et konjunkturnøytralt nivå.

Arbeidsmarkedet 

• Arbeidsledigheten (AKU) har stabilisert seg på et nivå rundt 4,0 prosent, og er forventet å holde seg stabil de neste årene.
• Etter en periode med varierende sysselsettingsvekst de siste fem årene, forventes det relativt stabil vekst, omkring 1,0 prosent i årene fremover.
• Med en forventet nominell lønnsvekst for 2024 på 5,3 prosent, og en inflasjon på 3,1 prosent, ligger det an til reallønnsvekst etter flere år med negativ og flat vekst.

KPI

• Tolvmånedersveksten i konsumprisindeksen kom inn på 2,2 prosent i desember, 60 basispunkter lavere enn Norges Banks estimat fra pengepolitisk rapport 4/2024.
• Lavere vekst i strømprisene trakk inflasjonen nedover, samtidig som prisveksten på importerte varer har falt gjennom året.
• Inflasjonen justert for avgiftsendringer og energivarer (KPI-JAE) fortsatte den nedadgående trenden i desember da den kom inn på 2,7 prosent, 10 basispunkter lavere enn Norges Bank estimerte.
• Fremover forventer SSB at årsveksten i KPI fortsetter å bevege seg nedover mot inflasjonsmålet på 2,0 prosent. 

Rentemarkedet

• Styringsrenten ble holdt uendret på 4,5 prosent etter Norges banks rentemøte i desember 2024.
• Rentebanen holdes mer eller mindre uendret, men indikerer en noe slakere nedgang i renten enn tidligere estimert i årene fremover. Første rentekutt er ventet i mars 2025.
• Den 5-årige swap renten har svingt mellom 3,75 og 4,2 prosent gjennom årets siste kvartal, noe som reflekterer en økning fra tredje kvartal. Økningen er blant annet drevet av forventninger om færre rentekutt i USA enn tidligere antatt, i tillegg til at kjerneinflasjonen kom inn noe høyere enn ventet for november.