Eiendomsmarkedet

Transaksjonsmarkedet

Transaksjonsvolumet har gått noe ned i årets tredje kvartal sammenlignet med andre kvartal. Sammenlignet med fjoråret er imidlertid transaksjonsvolumet for årets tre første kvartaler godt over fjorårets nivå. Per 20. september har volumet nådd ca. 51 milliarder NOK, fordelt på i overkant av hundre transaksjoner. Dette representerer en volumøkning på om lag 40 prosent sammenlignet med samme periode i fjor.

Det totale volumet i Q3 var på ca. 8 milliarder NOK, fordelt på 26 transaksjoner. To av disse transaksjonene var på over 1 milliard kroner og utgjør om lag 35 prosent av det totale volumet i tredje kvartal. Gjennomsnittlig transaksjonsstørrelse har gått ned fra andre kvartal, men vi har også sett flere store og referanseførende transaksjoner i dette kvartalet.

Noen av de største og mest bemerkelsesverdige transaksjonene i tredje kvartal inkluderer:

Flere institusjonelle investorer har kommet tilbake på markedet og kjøper kvalitetseiendommer med god prising. Selgerne er typisk aktører som ønsker å lette på balansen eller allokere kapitalen annerledes.

Fremover forventes en fortsatt positiv utvikling i transaksjonsmarkedet ettersom rentekuttene nærmer seg i tid, og usikkerheten i markedet har dempet seg med forventinger om at økonomien går inn for en myk landing. Med utsikter til at første rentekutt kommer i løpet av første kvartal 2025, samtidig som kredittmarginene har justert seg nedover til mer normale nivåer, ventes investeringstakten å ta seg opp etter hvert som markedet fortsetter bevegelsen mot likevekt for kjøper og selgers prisforventning.

Kontormarkedet

Utviklingen i kontormarkedet i Oslo holder seg stabil med en ledighet på i underkant av 7 prosent ved utgangen av tredje kvartal. En sterk etterspørselsside, begrenset tilbudsside og positive sysselsettingstall understøtter denne trenden, og det er få indikasjoner på en kraftig oppbremsing i bedriftenes leieaktivitet.

Med unntak av det nye regjeringskvartalet er det lav nybyggingsaktivitet i Oslo, spesielt i sentrum, som en følge av det høye byggekostnadssnivået vi har sett de siste årene. Dette begrenser tilbudssiden, og bidrar til å presse leieprisene oppover. Den begrensede arealtilgjengeligheten i sentrum ser ut til å føre med seg to scenarioer, spesielt for større kontorbrukere; det reforhandles på eksisterende lokasjoner, eller det søkes til områder hvor nybyggingsaktiviteten har vært høyere, slik som i randsonen. Tall fra arealstatistikk viser at leieprisene for signerte kontrakter i Oslo som helhet har steget med 6 prosent siden andre kvartal 2023. Til sammenligning har signerte leier i sentrum økt med cirka 10 prosent, samtidig som leieprisene på Bryn-Helsfyr har steget med 16 prosent i samme periode.

Transaksjonsmarkedet for kontorsegmentet har hatt betydelig oppgang i år sammenlignet med fjoråret, drevet av flere større og referanseførende transaksjoner på godt over milliarden. Per 24. september er volumet 22 milliarder NOK, noe som utgjør nesten halvparten av det totale transaksjonsvolumet. Alle eiendommene er kjøpt av norske aktører, enten børsnoterte selskaper, tradisjonelle eiendomsselskaper eller institusjonelle investorer.

I tredje kvartal ble det kjent at fondet Malling Core Plus 2023 kjøper Parallell på Økern av Skanska for MNOK 632,5. Kontorbygget fra 2020 er på 19.000 kvadratmeter, med leietakere som Bravida og Norsk Gjenvinning.

Logistikkmarkedet 

Etterspørselen i logistikkmarkedet forblir sterk, og ledigheten holder seg lav i Stor-Oslo. Etter tørke i transaksjonsmarkedet i 2023 har volumet økt betraktelig så langt i år. Logistikk-, industri- og kombinasjonseiendommer utgjør omtrent 26 prosent av det totale transaksjonsvolumet, tilsvarende 13,2 milliarder NOK.

Logistikktransaksjonene er, som resten av transaksjonsmarkedet, preget av få, men store handler. Så langt i år har det vært fem transaksjoner over 1 milliard NOK, alle gjennomført av utenlandske aktører. Etterspørselen etter logistikkeiendom er fortsatt sterk, og aktørene har stor tro på segmentets fremtid.

Ledigheten for lager- og logistikkbygg har lenge vært lav, og ligger rundt 4,0 prosent i Stor-Oslo-regionen. Til tross for en relativt høy tilførsel av areal de siste årene, har markedet absorbert dette godt, og ledigheten holder seg stabil. Utbyggingspotensialet er imidlertid svært begrenset i de mest etterspurte og etablerte logistikklyngene rundt Oslo. I nyere logistikkområder som Gardermoen, Enebakk og Drøbak er utviklingspotensialet vesentlig større. Allikevel observerer vi lav nybyggingsaktivitet som følge av dagens høye byggekostnadsnivå. En begrenset tilbudsside fremover underbygger forventningen om fortsatt lav ledighet og positiv utvikling i leieprisene. Arealstatistikk melder om en positiv utvikling i leienivåene for logistikklokaler med leiepriser på kr 2 000/m² på de mest attraktive logistikklokasjonene i Oslo, A-segmentet. Samtidig observeres det brattere leieprisvekst i B- og C-segmentet, noe som underbygges av lav nybyggaktivitet som følge av høye kostnader, og lite ledig areal i markedet i eksisterende logistikkeiendommer frem mot 2029.

Retailmarkedet

Kjøpesenter

Den positive trenden for kjøpesenterbransjen i 2023 har fortsatt inn i 2024, med gode tall så langt for i år. Ifølge Kvarud Analyse har kjøpesentrene omsatt for 3,2 prosent mer i årets åtte første måneder sammenlignet med samme periode i fjor, justert for antall handledager.

Kjøpesentrene opplevde en omsetningsvekst på 3,8 prosent sammenlignet med samme måned i fjor, ifølge Kvarud Analyse. Mesteparten av veksten skyldes økte volumer, da prisene økte med 2,6 prosent fra august i fjor til august i år.

Veksten er relativt jevn på tvers av ulike typer sentre og deres beliggenhet. Finnmark og Innlandet har hatt den høyeste veksten så langt i år, med en omsetningsøkning på henholdsvis 7,2 og 6,6 prosent. Bydel- og lokalsentrene har sett størst vekst blant de ulike sentertypene med en omsetningsvekst på 4,3 prosent hittil i år. Det er spesialbutikkene som har økt omsetningen mest, med en økning på 6,8 prosent så langt i år.

Detaljhandel 

Ifølge Statistisk sentralbyrås varehandelsindeks gikk sesongjustert omsetningsvolum for detaljhandel opp 1,2 prosent fra juni til juli. Detaljhandelen har hatt lite svingninger de siste periodene, og trenden er flat, noe som peker på en stabil detaljhandel de siste månedene.

Fra juli 2023 til juli 2024 falt omsetningsvolumet med 0,5 prosent, samtidig som netthandelen hadde en økning på 6,4 prosent i samme periode, noe som indikerer at netthandelen fortsetter å vokse sammenlignet med tradisjonell handel.

Til tross for at retailmarkedet på aggregert nivå gjør det relativt bra, er det lite aktivitet i transaksjonsmarkedet. Det har vært totalt 14 transaksjoner hittil i år, de fleste av mindre størrelse, med unntak av Scala sitt kjøp av Trekanten senter i Asker av Citycon, til en verdi på 1,325 milliarder NOK. Totalt er det omsatt handelseiendom for 3,5 milliarder NOK, noe som utgjør om lag 7 prosent av det totale transaksjonsvolumet. Dette vitner om et usikkert marked, hvor investorene fremdeles er skeptiske til utviklingen fremover.

Makroøkonomi

• Med en anslått vekst i BNP fastlands Norge på 0,7 prosent i 2024 ser vi en fortsatt stillstand i norsk økonomi for året.
• Prognoser fra SSB viser imidlertid at aktiviteten i norsk økonomi er ventet å øke fra 2025, og komme nær et konjunkturnøytralt nivå fra 2026, som følge av økt lønnsvekst, fallende inflasjon og økt offentlig konsum og investeringer.
• BNP fastlands Norge anslås å vokse med 2,1 prosent i 2025, og 2,9 og 2,8 prosent i henholdsvis 2026 og 2027.

Arbeidsmarkedet 

• Arbeidsledighet (AKU) kom inn på 4,0 prosent i juli. Arbeidsmarkedet ventes å stabilisere seg med en utflating i arbeidsledigheten på 4,1 prosent frem til 2027, samtidig som det ventes en svak økning i sysselsettingen på i gjennomsnitt 0,7 prosent årlig frem mot 2027.
• Prognosene til SSB tilsier en lønnsvekst på 5,3 prosent i år, før den faller gradvis til noe under 4 prosent mot 2027.
• Etter noen år uten reallønnsvekst forventer SSB reallønnsvekst i 2024 som følge av nedjustering av inflasjonsforventningen og oppjustering av årslønnsveksten. Gjennomsnittlig reallønnsvekst mot 2027 er estimert til rundt 1,5 prosent.

KPI

• Tolvmånedersvekst i inflasjon (KPI) og kjerneinflasjon (KPI-JAE) var på henholdsvis 2,6 og 3,2 prosent i august 2024.
• Siden desember 2023 har tolvmånedersvekst i KPI falt fra 4,8 prosent.
• Prisveksten fortsetter sin nedadgående trend, og SSB estimerer en økning i KPI og KPI-JAE på henholdsvis 3,4 og 3,9 prosent for 2024. En nedjustering fra tidligere rapporter.
• Det er hovedsakelig uventet stor nedgang i prisveksten på elektrisitet og pakkereiser som bidrar til å dempe utviklingen i KPI. Tolvmånedersveksten i KPI-JAE fortsetter å avta månedlig siden november 2023, men holder seg høyere enn KPI fordi utviklingen i strømprisene holdes utenfor KPI-JAE.
• Årsveksten i KPI anslås å gradvis falle videre mot inflasjonsmålet på 2 prosent de neste tre årene.

Rentemarkedet

• Styringsrenten holdes uendret på 4,50 prosent etter Norges Banks rentebeslutning i september 2024.
• Norges Bank holder rentebanen om lag uendret fra forrige rapport, men indikerer en litt raskere nedgang i renten gjennom 2025.
• Forventning om lavere lønns- og prisvekst enn tidligere, samt lavere styringsrente hos Norges handelspartnere trekker rentebanen nedover, samtidig som kronekursen og petroleumsinvesteringene trekker den noe opp.
• 5 års swap-renter har i Q3 2024 fluktuert mellom 3,4 og 3,8 prosent.