Eiendomsmarkedet

Større transaksjoner løfter halvårsvolumet betydelig over fjoråret

Transaksjonsvolumet gikk ned i årets andre kvartal sammenlignet med første kvartal. Sammenlignet med fjoråret var imidlertid kvartalet betydelig bedre, og halvårsvolumet ligger langt over fjorårets nivå. For første halvår var volumet 39,5 milliarder NOK, fordelt på 77 transaksjoner. Dette representerer en økning på 59 prosent sammenlignet med samme tidspunkt i fjor.

Trenden i andre kvartal ligner den i første kvartal, med få, men relativt store transaksjoner. Det totale volumet i andre kvartal var på litt over 16 milliarder NOK, fordelt på 41 transaksjoner. Seks av disse transaksjonene var over 1 milliard NOK og utgjør totalt over 50 prosent av det totale volumet i andre kvartal. Gjennomsnittlig transaksjonsstørrelse har gått ned fra første kvartal, men vi har også sett flere store og referanseførende transaksjoner i dette kvartalet.

Flere livselskaper og institusjonelle investorer har kommet tilbake i markedet og kjøper kvalitetseiendommer med god prising. Selgerne er typisk aktører som ønsker å lette på balansen eller allokere kapitalen annerledes.

Fremover forventes en utvikling lik den vi har sett i andre kvartal. Norges Bank har økt rentebanen noe, og det er sannsynlig at det ikke blir noe rentekutt før i 2025. Markedet ser likevel ut til å nærme seg en likevekt der kjøpere og selgere har lignende forventninger. Samtidig opplever vi fremdeles at prosesser tar lengre tid enn tidligere på grunn av for høye prisforventninger fra selgerne.

Kontormarkedet står for halvparten av transaksjonsvolumet

Utviklingen i kontormarkedet i Oslo forblir relativt stabil, til tross for en gradvis økning i ledigheten. I juni 2024 har den 6-måneders glidende ledigheten økt til 7,2 prosent fra 6,4 prosent ved årets start. Selv om ledigheten har økt jevnt og trutt siden midten av 2023, holder den seg på et moderat nivå. Sterke sysselsettingstall understøtter denne trenden, og det er få indikasjoner på en kraftig oppbremsing i bedriftenes leiteaktivitet.

Det er imidlertid betydelige forskjeller i leiemarkedet. I områder som Helsfyr og Fornebu er ledigheten godt over 10 prosent, noe som gjør det til et leietakers marked. I kontrast er ledigheten lav i CBD, Bjørvika og bykjernen, hvor tilbudet er begrenset. Dette legger press på leieprisene og fører til en høy grad av reforhandlinger, spesielt blant store aktører som krever store arealer, optimal beliggenhet og nybyggstandard. I dette segmentet er utvalget ytterligere innskrenket.

Leieprisene og antall signerte kvadratmeter kontorlokaler holder seg også på et relativt stabilt nivå, ifølge Arealstatistikk. Transaksjonsmarkedet for kontorsegmentet har hatt betydelig oppgang i år sammenlignet med fjoråret. I første halvår var volumet over 20 milliarder NOK, noe som utgjør over halvparten av det totale transaksjonsvolumet. Volumet innen kontorsegmentet har nesten tredoblet seg sammenlignet med første halvår i 2023. Åtte av transaksjonene var over 800 millioner NOK, alle kjøpt av norske aktører, enten børsnoterte selskaper, eiendomsselskaper eller institusjonelle investorer

Logistikkmarkedet – Høy etterspørsel i etablerte logistikklynger 

Etterspørselen i logistikkmarkedet forblir sterk, og ledigheten holder seg lav i Stor-Oslo. Etter tørke i transaksjonsmarkedet i 2023 har volumet økt betraktelig så langt i år. Logistikk-, industri- og kombinasjonseiendommer utgjør omtrent 21 prosent av det totale transaksjonsvolumet, tilsvarende 8,0 milliarder NOK. Vi ser en økende andel kapital allokert til sentrale logistikkeiendommer, og etter vår oppfatning ville volumet vært betydelig høyere dersom flere var villige til å selge sine eiendommer.

Logistikktransaksjonene har, som resten av transaksjonsmarkedet, vært preget av få, men store handler. I løpet av første halvår har det vært fire transaksjoner over 1 milliard NOK, alle gjennomført av utenlandske aktører. Kontormarkedet oppleves som svært utfordrende i USA og Europa, med betydelig verdinedgang i flere byer, noe som fører til at flere investorer foretrekker lager- og logistikksegmentet som oppleves som mer stabilt. Etterspørselen etter logistikkeiendom er fortsatt sterk, og aktører har stor tro på segmentets fremtid. Vi forventer at denne utviklingen vil fortsette.

Også blant norske aktører er appetitten for logistikkeiendom høy. Pareto hentet nylig 1,3 milliarder NOK til sitt logistikkfond, hovedsakelig fra norske institusjonelle investorer. I andre kvartal ble det også kjent at KMC Properties fusjonerer med svenske Logistea, og tar med seg industri- og lagereiendommer for om lag 3,26 milliarder NOK inn i det svenske selskapet.

Ledigheten for lager- og logistikkbygg har lenge vært lav, og ligger rundt 4,0 prosent i Stor-Oslo-regionen. Til tross for en relativt høy tilførsel av areal de siste årene, har markedet absorbert dette godt, og ledigheten holder seg stabil. Utbyggingspotensialet er imidlertid svært begrenset i de mest etterspurte og etablerte logistikklyngene rundt Oslo. I nyere logistikkområder som Gardermoen, Enebakk og Drøbak er utviklingspotensialet vesentlig større.

I tillegg gjenstår det én betydelig utviklingstomt i et etablert logistikkområde i Vestby næringspark. Detaljreguleringen av eiendommen ble vedtatt i mai i år, og åpner opp for omtrent 115 000 m² ny bebyggelse med en takhøyde på mellom 25 og 30 meter. Eiendommen ble kjøpt av Bulk for over 500 millioner NOK, tilsvarende 3 050 NOK/m² for det regulerte arealet (166 000 m²). Prisen er langt over tidligere observerte priser i Vestby, og illustrerer attraktiviteten til etablerte og etterspurte logistikkområder.

Retailmarkedet

Kjøpesentrene har økt omsetning i første halvår

Den positive trenden for kjøpesenterbransjen i 2023 har fortsatt inn i 2024, med gode tall så langt for i år. Ifølge Kvarud Analyse har kjøpesentrene omsatt for 3,8 prosent mer i årets seks første måneder sammenlignet med samme periode i fjor, justert for pågående og ferdigstilte prosjekter.

I andre kvartal bidro rekordvarme i mai til en omsetningsvekst på hele 8,0 prosent sammenlignet med samme måned i fjor. Mesteparten av veksten skyldes økte volumer, da prisene økte med 3,0 prosent i mai sammenlignet med mai i fjor.

Veksten er relativt jevn på tvers av ulike typer sentre og deres beliggenhet. Finnmark har hatt den høyeste veksten så langt i år, med en omsetningsøkning på 7,7 prosent. Bydels- og lokalsentrene har sett størst vekst blant de ulike sentertypene.

Til tross for at retailmarkedet på aggregert nivå gjør det relativt bra, er det lite aktivitet i transaksjonsmarkedet. Det har vært totalt 10 transaksjoner hittil i år, de fleste av mindre størrelse. Totalt er det omsatt handelseiendom for 1,7 milliarder NOK, og andelen av det totale transaksjonsvolumet er på historisk lave nivåer. Dette vitner om et usikkert marked, hvor investorene fremdeles er skeptiske til utviklingen fremover.

Flat trend i tradisjonell handel, mens netthandelen vokser 

Ifølge Statistisk sentralbyrås varehandelsindeks for juni, gikk sesongjustert omsetningsvolum for detaljhandel ned hele 5,1 prosent i fra mai til juni. Dette etter en oppgang på 4,7 prosent i mai, hvilket var en måned med uvanlig sterk vekst. For 2. kvartal samlet var det en økning i omsetningsvolumet sammenlignet med årets 1. kvartal.

Nedgangen i juni ble hovedsakelig drevet av dagligvarer og klesbutikker, hvilket er de samme næringene som stod for mesteparten av veksten i mai. Til tross for relativt store svingninger fra mai til juni, understreker SSB at trenden fremdeles er relativt flat slik den har vært frem til mai i år.

Netthandelen har vist en økning på 10 prosent i fra januar til mai i år, noe som indikerer at netthandelen fortsetter å vokse sammenlignet med tradisjonell handel.

Makroøkonomi

• Stillstanden i norsk økonomi har fortsatt så langt i 2024, men er ifølge SSB snart over.
• Aktiviteten i norsk økonomi ventes å ta seg opp i tiden som kommer, samtidig som inflasjonen fortsetter å falle.
• SSB sine prognoser viser at aktiviteten i norsk økonomi tar seg klart opp i 2025 og kommer nær en konjunkturnøytral situasjon fra 2026.
• BNP fastlands Norge anslås å vokse med 0,5 prosent i 2024 og mellom 2 og 3 prosent i 2026 og 2027.

Arbeidsmarkedet 

• Arbeidsledighet på 4,1 prosent i juni (AKU). Arbeidsmarkedet svekker seg med en økning i arbeidsløsheten og en svak nedgang i sysselsettingen og antall jobber.
• Etter mange år uten reallønnsvekst forventer SSB reallønnsvekst i 2024 og de kommende årene. Ifølge prognosene blir lønnsveksten 5,2 prosent i 2024, før den faller til noe under 4 prosent i 2026 og 2027.
• SSB forventer at arbeidsledigheten vil øke fremover, sterkt drevet av mange ukrainske innvandrere.
• Fall i boliginvesteringen innebærer også at flere blir arbeidsledige innen bygg- og anleggsnæringen.
• Arbeidsledigheten forventes å holde seg på rundt 4,1 prosent i år, for deretter å stige videre til rundt 4,2 prosent i 2025.

KPI

• Tolvmånedersvekst i inflasjon og kjerneinflasjon på henholdsvis 2,6 % og 3,4 % i juni 2024
• Prisveksten falt i andre kvartal for sjette måned på rad, og på det laveste nivået på over 3 år i juni.
• Prisen på matvarer fortsetter å stige, og var 4,9 prosent høyere i juni i år enn i fjor. Matvarer stiger likevel mindre enn de har gjort de siste to årene.
• Kjerneinflasjonen (KPI-JAE) har avtatt hver måned siden november i fjor, men holder seg høyere enn KPI fordi strømprisene ikke inkluderes i KPI-JAE.
• Årsveksten i inflasjonen anslås til 3,8 prosent i 2024, før man gradvis kommer ned mot inflasjonsmålet mot 2026, ifølge SSB.

Rentemarkedet

• Swap-renter har i Q2 2024 fluktuert mellom 3,5 og 4,3 prosent.
• Styringsrenten holdes uendret på 4,50 prosent etter Norges Banks rentebeslutning i juni 2024.
• Norges Bank øker rentebanen noe fra forrige rapport, og tror det vil være behov for å holde renten på dagens nivå en god stund fremover. Første rentekutt indikeres først i 2025.
• Vedvarende svak kronekurs og hensynet til for høy inflasjon øker rentebanen.